Opkoopbescherming uitgelegd

Opkoopbescherming 1382 680x520 Fit

De overheid krijgt een nieuw instrument om de woningnood aan te pakken: de opkoopbescherming. Oftewel, een vergunningplicht voor het verhuren van een recent aangeschafte woning. Wat betekent dat voor verhuurders? En wat betekent dat voor woningen die in 2021 zijn gekocht maar waarvan de transportdatum pas in 2022 is?

In juli 2021 is de Huisvestingswet 2014 gewijzigd om de opkoopbescherming mogelijk te maken. In het kort: de gemeente kan eisen stellen aan het in gebruik geven van bepaalde woningen, als zij dat noodzakelijk acht voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. 

De gemeente kan dan verbieden om bepaalde categorieën woonruimten zonder vergunning in gebruik te geven. Het gaat dan om woningen die gelegen zijn in een concreet aangewezen gebied binnen de gemeente. Daarnaast gelden de beperkingen voor een periode van vier jaar na inschrijving van de leveringsakte. 

Het kan slechts gaan om de volgende soorten woningen:

A. Goedkope en middeldure koopwoningen;

B. Op de dag van eigendomsverkrijging is de woning:

  • 1. vrij van huur en gebruik;
  • 2. in verhuurde staat voor een periode van minder dan zes maanden; of
  • 3. verhuurd met een vergunning van het college van B&W in het kader van deze wetgeving.

C. De inschrijving van de leveringsakte moet liggen na inwerkingtreding van het in de Huisvestingsverordening vermelde verbod.

Gemeenten kunnen gebruik maken van deze regelgeving, maar dat is niet verplicht. Ook kunnen gemeenten de wet per gemeente anders inregelen. We zoomen in op Rotterdam als voorbeeld. 

Gemeente Rotterdam

De gemeente Rotterdam is als één van de eerste gemeenten die de opkoopbescherming invoert, per 1 januari 2022 treedt het nieuwe instrument in werking (lees hier meer). Vanaf dan is het in 16 wijken in Rotterdam alleen mogelijk om een woning te kopen als de koper er zelf gaat wonen. Een woning verhuren mag dan alleen onder strenge voorwaarden. 

De opkoopbescherming geldt voor woningen in het lage en midden segment (met een WOZ-waarde tot € 355.000, oftewel de NHG-grens per 1 januari 2022). Het verhuren van een woonruimte zonder vergunning kan de verhuurder duur komen te staan. Als de gemeente dit signaleert volgt handhaving. De boetes kunnen oplopen tot € 21.750,-.  

Ontbindende voorwaarde?

Maar wat als je een woning hebt gekocht in 2021, maar de transportdatum pas in 2022 plaats vindt. Zit je dan ook aan de nieuwe regels vast of is dit een ontbindende voorwaarde?

In het kort: indien een woning, die in vergunningsplichtig gebied gelegen is, is verkocht in 2021, maar in eigendom wordt geleverd na 1 januari 2022 (de datum van inwerkingtreding van de opkoopbescherming) wordt de nieuwe eigenaar direct geconfronteerd met dat verbod. 

Dit levert in beginsel geen rechtsgrond voor de koper op om de koopovereenkomst te ontbinden. Deze gewijzigde wetgeving is een omstandigheid die voor rekening en risico van de koper komt. De vergunningplicht kan niet worden ontweken door een woning vlak voor de verkoop te verhuren.

Vergunning aanvragen

De nieuwe eigenaar kan er wel voor kiezen om een vergunning voor de verhuur aan te vragen. Het college zal aan de woningeigenaar in ieder geval een huurvergunning verlenen, indien:

  • de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar; oftewel ouders, kinderen, broers en zussen;
  • de eigenaar tenminste 12 maanden na eigendomsverkrijging zijn woonadres in de woning heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste 12 maanden (anders dan toeristische verhuur) in gebruik neemt; of
  • de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel, kantoor of bedrijfsruimte.

Persoonsgebonden

Belangrijk om te weten: de vergunning is persoonsgebonden. Als een woning (die onder de opkoopbescherming is gekocht) met een vergunning is verhuurd, gaat de vergunning bij doorverkoop niet automatisch over op de nieuwe eigenaar van de woning. 

Het college van B&W heeft tot slot de bevoegdheid om een ontheffing te verlenen in individuele uitzonderingsgevallen. 

De rest van de G5?

De overige gemeenten in de G5 zijn ook bezig met het invoeren van de opkoopbescherming. Zij hebben nauw contact met elkaar en zullen de regels op elkaar afstemmen. 

In Amsterdam zijn de maatregelen iets anders, de gemeente wil dat de opkoopbescherming gaat gelden voor de gehele stad voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met € 512.000. Daarmee wordt 60% van de woningen in eigendom van mensen die er zelf wonen beschermd tegen opkoop door beleggers, aldus de gemeente. Ook woningen die voor transactie zes maanden vrij waren van huur vallen onder de regeling.

Wilt u een woning kopen voor verhuren en bent u benieuwd wat er mogelijk is in uw regio? Neem contact op voor een vrijblijvend oriëntatiegesprek.

‘€3 MILJARD NIET GEÏNVESTEERD IN HUURMARKT DOOR TE WEINIG AANBOD’

Download (1)

Het investeringsvolume in nieuwbouwhuurwoningen is in 2021 naar recordhoogte gestegen. Naar verwachting wordt voor €4,8 miljard in dit segment aangekocht door Nederlandse (64%) en internationale investeerders (36%). Dit blijkt uit een analyse van Capital Value.

Het betreft een groei van 8,9% ten opzichte van vorig jaar, toen €4,4 miljard in nieuwbouwhuurwoningen werd geïnvesteerd. Met de investeringen in 2021 worden 16.700 huurwoningen toegevoegd aan de voorraad.

Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat het aantal nieuwe huurwoningen nog veel hoger had kunnen zijn als er voldoende aanbod was geweest. Circa €3,2 miljard aan beschikbaar kapitaal is niet geïnvesteerd door beleggers doordat er te weinig aanbod was, een gemiste kans van 11.000 nieuwe huurwoningen.

Transactievolume woningbeleggingsmarkt lager dan in 2020

Het totale transactievolume voor de woningbeleggingsmarkt komt in 2021 naar verwachting uit op €7,7 miljard. Dat is een daling van 32,5% van het transactievolume in 2020. Deze daling is met name veroorzaakt door de invoering van de verhoogde overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 van 2% naar 8%. Hierdoor hebben veel beleggers hun voorgenomen verkopen voor 2021 al in december 2020 uitgevoerd. De verwachting voor 2022 is dat beleggers meer bestaand bezit zullen gaan verkopen om de portefeuille te verjongen en verduurzamen.

2021 12 Transactievolume Woningbeleggingsmarkt

‘VERHOUDING TUSSEN HUREN EN INKOMENS KNELT IN NEDERLAND’

Pexels Photo 4246243

Huurders in zowel de vrije als de gereguleerde huursector hebben vaker dan huiseigenaren moeite om de eindjes aan elkaar te knopen. Dat blijkt uit een enquête die onlangs onder circa 1.500 zelfstandig wonende Nederlanders tussen de 20 en 70 jaar is gehouden door Rabobank.

Huurders in de gereguleerde en de vrije huursector geven minder vaak aan dat ze de afgelopen twaalf maanden regelmatig geld hebben overgehouden dan huiseigenaren. Zij hebben daarentegen vaker spaargeld moeten gebruiken voor de vaste lasten of dagelijkse uitgaven, rekeningen te laat betaald of rood gestaan vanwege geldgebrek.

Huurders moeten spaargeld gebruiken
De verwachtingen van respondenten voor de komende twaalf maanden laten vergelijkbare uitkomsten zien. Huurders in beide segmenten verwachten minder vaak dat zij regelmatig geld zullen overhouden. Ze voorzien juist vaker dan huiseigenaren dat ze spaargeld moeten gebruiken voor de dagelijkse uitgaven of vaste lasten, rood zullen staan vanwege geldgebrek en rekeningen te laat zullen betalen vanwege geldgebrek. Tot slot is de kans voor huurders groter dan voor huiseigenaren dat zij zich vaak zorgen maken over geld.

Huurders zien woonlasten vaker stijgen dan huiseigenaren
Dat huurders gemiddeld een groter deel van hun inkomen aan woonlasten betalen dan huiseigenaren, kan onder meer worden verklaard doordat huren vrijwel elk jaar stijgen, mede als gevolg van huurindexering. De lasten van huiseigenaren kunnen – afhankelijk van de hypotheekvorm, het inkomen en de hoogte van de rente – weliswaar ook toenemen. Toch blijkt uit de enquête dat huurders in de gereguleerde sector zes keer zo vaak als huiseigenaren aangeven dat hun uitgaven aan huur of hypotheek de afgelopen twaalf maanden zijn gestegen. Huurders in de vrije sector geven dit zelfs negen keer zo vaak aan.

Uitgaven huiseigenaren gedaald
Huiseigenaren geven juist vaker aan dat hun uitgaven zijn gedaald, vooral vergeleken met huurders in de vrije sector. Huiseigenaren die de afgelopen twaalf maanden extra hebben afgelost, of hun hypotheek hebben overgesloten, geven vaker aan dat hun uitgaven aan de hypotheek zijn gedaald. Verder kan meespelen, hoewel we dat niet hebben uitgevraagd, dat de sterk stijgende huizenprijzen de verhouding tussen de openstaande hypotheekschuld en de waarde van de woning (loan-to-value) verbeteren, waar vaak een hypotheekrentekorting tegenover staat.

Verhouding huren en inkomens knelt
Rabobank zegt tot slot: “In ons onderzoek zien we dat alle huurders, ook die in de vrije sector, financieel kwetsbaarder zijn dan huiseigenaren. Deze resultaten zijn in lijn met onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving naar betaalrisico’s. De uitkomsten van onze studie kunnen erop wijzen dat de verhouding tussen de huren en inkomens knelt. Intussen wijkt een groeiende groep Nederlanders noodgedwongen uit naar de huursector, omdat een koopwoning door de stijgende prijzen steeds verder uit zicht raakt.”

KLEINSTE HUURSTIJGING SINDS 1960 DOOR WETGEVING

Save Money For Home Cost

Na alle records op de koopwoningmarkt, nu ook een nieuw record voor de huurmarkt: de woninghuren zijn in juli 2021 met gemiddeld 0,8% omhoog gegaan ten opzichte van een jaar eerder. Dat is de kleinste huurstijging sinds 1960. Vanwege de coronacrisis zijn de regels voor het verhogen van woninghuren tijdelijk aangepast.

De huren van sociale huurwoningen stegen in juli 2021 met 0,3% bij zowel de woningcorporaties als de overige verhuurders. De huren van vrijesectorwoningen stegen met 2,2%. Dat meldt het CBS.

Huurstijging minder vanwege regelgeving
Vanwege de coronacrisis zijn de regels voor het verhogen van woninghuren tijdelijk aangepast. Voor gereguleerde huurwoningen mogen de huren per 1 juli 2021 een jaar lang niet omhoog. Vorig jaar was de maximaal toegestane huurverhoging nog 5,1% of 6,6%, afhankelijk van het inkomen van de huurder. Verder is er dit jaar een eenmalige huurverlaging voor huurders bij woningcorporaties met een hoge huur en een laag inkomen.

Vanaf 1 mei 2021 is de jaarlijkse huurverhoging voor een vrijesectorwoning begrensd tot de inflatie plus 1 procentpunt. Dit geldt voor de komende drie jaar. Dit jaar is de maximale huurverhoging 2,4%.

Minste huurstijging bij woningcorporaties
Bijna 70% van alle huurwoningen is in het bezit van woningcorporaties. Gemiddeld stegen de huren van sociale woningen bij corporaties per 1 juli van dit jaar met 0,3%. Dat is veel minder dan de 2,7% van vorig jaar. In ruim drie kwart van de gevallen bleven de woninghuren gelijk en bij ruim 9% van de woningen daalden de huren.

De huren van de vrijesectorwoningen gingen dit jaar gemiddeld met 2,2% omhoog tegen 3% in 2020. Bij ruim een derde van de woningen bleef de huur dit jaar gelijk en bij ruim een vijfde stegen de huren met het door de overheid bepaalde maximum van 2,4% t.o.v. een jaar eerder.

Bewonerswisseling zorgt voor hogere huurstijging
Verhuurders zijn niet gebonden aan de maximale huurverhoging als een nieuwe huurder de woning betrekt. Bij een bewonerswisseling in het afgelopen jaar steeg de gemiddelde huur op 1 juli met 7,2% ten opzichte van een jaar eerder. Vorig jaar was dit nog 9,5%. Voor huurders die niet verhuizen was de gemiddelde huurverhoging dit jaar beperkt tot 0,3%. Voor bestaande huurders van sociale huurwoningen van corporaties was zelfs sprake van een lichte huurdaling van gemiddeld 0,1%.

Overijssel en Utrecht uitschieters
Er zijn behoorlijke verschillen in de huurstijging tussen de grote steden en de verschillende provincies. In Overijssel stegen de huren met 1,4% het meest. In Fryslân daalden de huren met gemiddeld 0,1%. Voor huurders die niet verhuisden daalden de huren in Fryslân zelfs met 0,4%. In Groningen en Drenthe bleven de huren voor bestaande huurders gelijk.

Van de vier grote steden gingen de huren in Den Haag het minste omhoog: 0,8%. Dat is precies het landelijk gemiddelde. In Utrecht is de huurstijging met 1,6% het grootst.

Uw eigen woning verhuren en benieuwd hoeveel huur u kunt vragen? Vraag een vrijblijvende verhuurberekening aan.